舉世矚目的十八屆三中全會(huì)已落下帷幕，人民群眾翹首以盼的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制也將伴隨三中全會(huì)之后的各項(xiàng)改革政策浮出水面。那么，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將在哪些方面尋求突破？記者專(zhuān)訪了本報(bào)專(zhuān)家委員會(huì)委員、內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍。

　　談?wù){(diào)控，不能繞開(kāi)支撐和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。苑德軍說(shuō)：“支撐和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素有市場(chǎng)需求、政府政策、技術(shù)和金融四個(gè)因素�！笔袌�(chǎng)需求包括剛性需求、改善性需求和投資投機(jī)需求，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)生性因素和基本力量。其余三個(gè)因素則屬于市場(chǎng)的外生性因素。在三個(gè)外生性因素中，苑德軍認(rèn)為，金融的推動(dòng)作用最為重要，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素和主要?jiǎng)恿Γ�因�(yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者之間有著很高的關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金需求量大，杠桿率高。而開(kāi)發(fā)商自有資金的比例較低，外部融資需求主要來(lái)源于金融業(yè)，房地產(chǎn)融資在商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中一直占據(jù)著主要地位。

　　從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求的聯(lián)系看，房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系可分為后向關(guān)聯(lián)和前向關(guān)聯(lián)。苑德軍解釋說(shuō)，所謂后向關(guān)聯(lián)，指房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用；所謂前向關(guān)聯(lián)，指房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生供給推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系，表現(xiàn)為后向關(guān)聯(lián)。一些學(xué)者的實(shí)證分析表明，我國(guó)一線(xiàn)城市和主要二線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度，較美、英、日等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快時(shí)期（二十世紀(jì)７０至９０年代）的后向關(guān)聯(lián)度要高出許多。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)融資在融資總量中的行業(yè)占比最高。苑德軍說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式，可分為房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)信托計(jì)劃、房地產(chǎn)企業(yè)ＩＰＯ和再融資、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)投資基金（私募）、房地產(chǎn)企業(yè)境外融資等很多種。近年來(lái)，在政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施持續(xù)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)公司通過(guò)股市和債市直接融資受到了抑制，而房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托計(jì)劃成為主要的融資途徑。２０１２年，房地產(chǎn)貸款余額為１２．１１萬(wàn)億元，同期銀行業(yè)貸款余額６７萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款占比達(dá)到１８％，到今年６月末，占比上升為１９．９％。從房地產(chǎn)信托融資看，２０１０年至２０１２年三年間，其募集資金占集合信托產(chǎn)品總成立規(guī)模的比例大概在２０％至３５％之間。２０１０年該比例高達(dá)５１％，當(dāng)年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模１９２１億元，同比增長(zhǎng)３２８％。受政府房地產(chǎn)調(diào)控和信托公司凈資本不足的影響，２０１２年以來(lái)，房地產(chǎn)信托規(guī)模占比開(kāi)始下降。但截至今年６月末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托規(guī)模存量余額仍超過(guò)８０００億元。房地產(chǎn)信托已成為信托公司的支柱產(chǎn)品和主要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源。由于房地產(chǎn)投資收益率高，銀行理財(cái)產(chǎn)品的資產(chǎn)配置中，也有相當(dāng)部分是通過(guò)對(duì)接信托公司信托產(chǎn)品和券商資管產(chǎn)品，間接向房地產(chǎn)公司融資的。金融資源大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，支撐著房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)減速、投資增長(zhǎng)率下降的情況下，今年１月至１０月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍達(dá)到６８６９３億元，同比增長(zhǎng)１９．２％�！百Y金是維系房地產(chǎn)公司運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，而金融業(yè)則承擔(dān)著為房地產(chǎn)業(yè) ‘輸血’的功能。金融業(yè)融資的難易程度，決定了其向房地產(chǎn)業(yè)輸血量的大小，直接制約著房地產(chǎn)公司資金鏈的松緊程度和房?jī)r(jià)走勢(shì)，同時(shí)也制約著房地產(chǎn)業(yè)的景氣狀況和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。”苑德軍說(shuō)。

　　高房?jī)r(jià)已成為危害中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定的一顆毒瘤。能否盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，是對(duì)新一屆政府管理調(diào)控經(jīng)濟(jì)能力和執(zhí)政能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)。而要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的各種問(wèn)題，消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象，必須采取切實(shí)措施，盡快建立由土地、財(cái)稅、金融、行政問(wèn)責(zé)等多種調(diào)控手段組合而成的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。在苑德軍看來(lái)，這一機(jī)制應(yīng)該在四個(gè)方面實(shí)現(xiàn)突破：其一，通過(guò)有效制度安排，平衡地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)，使地方政府有穩(wěn)定的收入來(lái)源用以提供公共服務(wù)，這是消除“土地財(cái)政”、增強(qiáng)地方政府穩(wěn)定樓市主動(dòng)性和積極性的基礎(chǔ)性條件。其二，深化土地制度改革，建立完善的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度，允許農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)流通，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的土地定價(jià)體系，打破地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷。其三，改變以往對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)只說(shuō)不做的做法，把問(wèn)責(zé)制度真正落到實(shí)處，強(qiáng)化對(duì)地方政府和國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控的行政約束。其四，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論引導(dǎo)，改變對(duì)樓市永遠(yuǎn)“唱多”的開(kāi)發(fā)商及其利益代言人控制市場(chǎng)輿論的現(xiàn)狀，正確引導(dǎo)公眾的市場(chǎng)預(yù)期。

　　需要指出的是，要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，房?jī)r(jià)和存量調(diào)控是兩個(gè)不能回避的問(wèn)題。苑德軍認(rèn)為，房?jī)r(jià)是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的一個(gè)綜合性指標(biāo)，也是現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)各種問(wèn)題的集中體現(xiàn)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，必須把高房?jī)r(jià)降下來(lái)，使之回歸到合理區(qū)間。中央強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，一個(gè)重要目的就是穩(wěn)房?jī)r(jià)。至于存量調(diào)控，是穩(wěn)樓市、降房?jī)r(jià)的當(dāng)然之舉和必由之路。他認(rèn)為，以往對(duì)很多改革方案的設(shè)計(jì)，都著眼于增量改革而不觸動(dòng)存量。表面上看，這類(lèi)改革方案不必觸動(dòng)已經(jīng)固化的利益集團(tuán)的利益，運(yùn)作成本低，但由于其未觸及改革必須解決的主要矛盾和深層次問(wèn)題，很難收到實(shí)實(shí)在在的改革成效，這也正是從２００９年１２月份開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控效果不彰、房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲的一個(gè)重要原因。

　　自今年２月份以來(lái)的新一輪房?jī)r(jià)上漲，很大程度上緣于供給不足。在苑德軍看來(lái)，增加住房供給，一要增加新房上市數(shù)量，二要將存量房釋放出來(lái)投放市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)調(diào)控只對(duì)增量開(kāi)刀而不觸及存量，僅靠增加新房供給，是難以改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系并進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的。苑德軍認(rèn)為，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，表明調(diào)控思路與手段發(fā)生了變化，再配合土地改革等其他舉措，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)⑹艿街卮笥绊憽?